Kinnisvara jagamise soovil võib olla erinevaid põhjuseid: kas paarismaja planeerimine, kruntimine, täiskasvanud lastele ehitusmaa andmine või see, et kinnistu on lihts alt liiga suur ja nõuab liiga palju hooldus. Jaotuse saab teha mõõtmisega või ilma. Juhend näitab kõike, millega vara jagamisel arvestada.
Kinnitus
Pea kõigis liidumaades ei ole vara jagamiseks vaja omavalitsuse nõusolekut. Erandiks on Alam-Saksimaa ja Nordrhein-Westfalen, kui tegemist on arendatud kinnistuga või selle ehitusloaga. Olenemata sellest, kas nõutava jaotusloaga või ilma, tuleb alati kinni pidada ettenähtud ehituseeskirjadest. See kehtib näiteks miinimumkauguste ja arengukavade järgimise kohta. Üksikasjalikku teavet annab selle vastutava omavalitsuse ehitus- ja/või kinnisvaraamet, kus kinnistu asub.
Divisioonitüübid
Jaotusi on kahte tüüpi:
Ideaalne jaotus
Ideaalne jagamine toimub ilma kinnistut mõõtmata. See ei tähenda, et mõõtmist ei tehta. See lihts alt töötab ilma piiride määramise ja piiri määramise/piirdemärgistamiseta. Jagunemise reguleerimine ilma mõõtmiseta teostab notar. Ideaalse kruntimise kohta tehakse kanne kinnistusraamatusse. Seda tüüpi jagamine toimub peamiselt raha säästmiseks ja siis, kui osapooled ei soovi paari ruutmeetrit rohkem või vähem.
Ideaalse jaotuse nõuded
Mõõtmata jagamiseks on kohustuslik vähem alt ühe järgmistest nõuetest:
- Piiri tõmmatakse “kivist kivile”, näiteks paarismajas
- Võrdsed varaosad, nagu võib juhtuda näiteks pärandiühisuse lõpetamisel
- Jagamismõõtmine viidi läbi varem ja see on kinnistusametis hoiule antud ilma omandiõiguse muutumiseta
Reaalne divisjon
Reaalse jagamise korral peab mõõtmise läbi viima tunnustatud ja avalikult määratud geodeet. Seda pakub vastutav geodeesiaasutus või selle saab tellida iseseisv alt. Kinnistu piirid on kõikidele alapiirkondadele piiritletud. Soovi korral saab määrata piirimärgid. Mõõtmistulemused ja piiripunktid esitatakse tõendusmaterjalina kinnistusametile ja säilitatakse seal. Kõikidele mõõdetud osadele koostatakse vastavate (uute) kinnistuomanikega uued kinnistusraamatu lehed. Jagamata kinnistu vana kinnistusraamatu kanne on “üle kirjutatud” uute mõõdistus- ja piiriandmetega.
Kulud
Paki jagamise hind ilma või koos mõõdistamisega sõltub jagatava kinnistu suurusest ja maa väärtusest. Kui jagatava kinnistu suurus on 850 ruutmeetrit ja maa normväärtus 23 eurot ruutmeeter, on jagamismõõtmise maksumus keskmiselt 900 eurot suurem kui nn jagamismõõtmiseta sondeerimisel. Müügimaks ja kinnistusraamatu tasud kallinevad vastav alt kõrgemate kuluarvestuste tõttu. Selles näites võrreldakse veidi üle 2700 euro suurust kuluarvestust veidi üle 1300 euroga ilma jagamismõõtmiseta. Hinnad võivad vallast olenev alt erineda.
Kinnisvara omanik vastutab tavaliselt jagamise kulude katmise eest. Võimalikud on erakokkulepped jagatava vara (uue) omanikuga kulude jagamise või kogukulude võtmise kohta.
Taotlus, kui nõutakse kinnitust
Loakohustusliku kinnistu jagamisel on vajalik kirjalik mitteametlik avaldus vastutavale linnaasutusele. Taotluse peab esitama kinnisvara omanik või ostja. Üldjuhul saavad kinnisvara omaniku või ostja nimel avalduse esitada ka riigimõõtjad ja notarid. Taotluse esitamiseks on vaja kolmandatele isikutele õiguslikult siduvat volikirja.
Rakenduse sisu
Ehitusmallimääruse paragrahv 13 reguleerib taotluse sisu ja nõutavaid dokumente. Nende hulka kuuluvad
- Jagatava kinnistu taotleja või omaniku nimi ja aadress
- Kinnistu tänav ja majanumber
- Kinnisvara nimi
- Kinnistusraamatu leht
- Kinnisvarakataster linnaosa, maa ja krundi numbriga
- Kinnisvarakaart kolmes eksemplaris praeguste kinnistupiiride, jagatava kinnistu ja tulevaste piiridega
- Teave olemasolevate arenduste, jagatava vara turuväärtuse ja jagamise eesmärgi kohta
Nõuanne:
Veenduge, et kogu teave on õige ja täielik ning kõik nõutavad dokumendid/dokumendid on esitatud. Keskmiselt on töötlemisaeg kolm nädalat. Kui on esitatud ebaõigeid või mittetäielikke andmeid/dokumente, pikeneb menetlemise aeg vastav alt.
Tagasi lükatud jagunemisluba
Kui ehitusamet lükkab kinnisvara jagamise tagasi, on järgmise sammuna pöörduda kohtusse, kui keeldumist ei saa rahuldada.
Kinnitatud vara jagamine
Kui maatükk on ehitusametiga kooskõlastatud, tuleb teostada mõõtmine. Enne mõõtmistulemuste esitamist kinnistusametisse koos jagamisloaga on soovitav eelnev alt kokku leppida.
Liitvits
Ärge unustage üksikomanike õigusi, mis tuleb tsiviilseadustiku paragrahvi 1018 kohaselt anda, näiteks ees- või läbisõiduõigust. Samal ajal saab määrata õigustest loobumise. Sellega kaasneb naabri kinnisvara koormamine. Sellega reguleeritakse näiteks (ühis)kasutust, näiteks veetorustike paigaldamist või esemete hoidmist naaberkinnistul.
Nõuanne:
Kõik lepingud, nagu servituut ja õigustest loobumine, tuleb üldjuhul vormistada kirjalikult ning need peaksid olema osa igast jagunemis-/ostulepingust. Nii saab hilisemaid vaidlusi vältida.
Ees- ja läbipääsuõigus
Oluline servituut on ees- ja läbipääsuõigus. Eriti kui vaheseintega kinnistu asub teises reas ning sellele ei ole otsest ligipääsu jalgsi või sõidukiga. Kinnistu jagamisel tuleks reguleerida, milline tee/juurdepääs antakse. Radade/juurdepääsuteede kasutus- ja/või hoolduskulude hüvitamine on mõttekas.
Ees- ja läbipääsukulud
Ees- ja läbipääsukulude suurus tuleks määrata kasutamise intensiivsuse alusel. Siin võib arvutusse kaasata era- või ärikasutuse. Kui pooled ei lepi kokku, saab kulud määrata ekspert.
Kinnistusraamatu kanne
Kui naaberkinnistule antakse ees- ja/või läbisõiduõigus, tuleb see kanda koormava kinnistu kinnistuslehele. Kinnistusraamatu kande tegemise eelduseks on omaniku nõusolek. Kui uute kinnistusraamatulehtede loomisel on kinnistusameti käsutuses ees- ja läbipääsuõigus, on halduskoormus väiksem ja kulud üldjuhul väiksemad kui hilisemad kanded.
Nõuanne:
Radade ja käikude pindala ei tohiks olla liiga helde, kuna see võib kaasa tuua väärtuse languse, kui kinnistu müüakse servituudiga. Omanikuvahetus ei too kaasa ees- ega läbisõiduõiguse lõppemist.
Otsi abi
Saksamaa amet, õigusnormid, eraldiseisvad ja/või erandlikud eeskirjad ning lugematu arv lõikeid ei muuda tavakodanikel orienteerumist lihtsaks. Projekti heakskiitmata jätmiseks või uute kinnisvaraomanikega juriidiliste raskuste tekkimiseks võib piisata tahtmatust veast. Soovitatav on abi otsida maamõõtj alt või juristilt/notarilt, kes on spetsialiseerunud kinnisvara- ja ehitusõigusele. Paljudel juhtudel võib pädev tugi säästa raha, aega ja närve.
