Ehitajaid piiravad sageli oma unistuste kodu realiseerimisel krundi ehitusmäärused, mis omakorda võib ehitusmaa müüjatele kahjuks tulla. Seaduses ette nähtud minimaalsete kauguste täitmine naaberkinnistutega või maksimaalse hoonestusala järgimine sõltuv alt kinnistu pindalast on vaid kaks võimalikku näidet probleemidest. Teatud tingimustel võib lahenduseks olla naaberkinnistute ühtlustav ehituskoormus.
Assotsiatsiooni hoonekoormus – määratlus
Nagu termin viitab, on see peamiselt kahe või enama omaduse liit. Selleks, et need oleksid "ühendatud", peavad need olema naaberkinnistud. Ühtlustamise ehituskoormus hõlmab kahe või enama naaberkinnistu käsitlemist ühe kinnisvarana ehitusõiguses. Ühine ehituskoormus eeldab üldjuhul ehitusõiguslikku põhjust.
Ühtlustamisega ehituskoormusega kaovad näiteks kinnistupiirid asjassepuutuvate naaberkinnistute vahel. Ühistu hoonestuskoormus sisaldab alati vähem alt ühte nn teenindavat vara. Sellel või kinnistuomanikul on avalik-õiguslik kohustus vastutava ehitusameti ees oma kinnistu piir naaberkinnistuga lahustada. See tähendab, et naaberkinnistu muutub nn “domineerivaks” osaks ja naaberpiiriga ei pea ehitusõiguslike küsimuste puhul arvestama.
Omandisuhted ühendamise hoonekoormuse puhul
Üksikute kinnistute omandistruktuuri ei mõjuta ühistu ehituskoormus. See tähendab, et iga osalev kinnistu omanik säilitab oma omandiõigused oma kinnistule ulatuses, mis oli/on registreeritud kinnistusraamatus enne ühistu hoonestustasu. Ühistu ehituskoormust kinnistusraamatusse ei kanta. Muutusi ei tule ka maksude valdkonnas.
Ühistuhoone koormate kasutamine
Näide 1
Härra Meierile kuulub oma kinnistul kahepereelamu, milles korterid asuvad kõrvuti ja igaühel on oma sissepääs. Nüüd müüakse üks külg koos kõrval asuva kinnistuga. Kinnisvara jagamine teeb selle teoreetiliselt võimalikuks. Aga kuna maja ei asu kinnistu keskel, oleks selle osa kinnistust oluliselt väiksem.
Ehitusseadus ütleb, et tema poole maja hoonestus on allesjäänud kinnistu suuruse jaoks liiga suur. Seega ei oleks antud juhul vara jagamine võimalik. Kui aga kinnistu jagamisega samal ajal taotletakse ja kooskõlastatakse ühtlustamise ehituskoormus, loetakse kinnistu jätkuv alt ehitusmäärusena omaks ka pärast jagamist. Kinnistu omanikuna saab majaostja regulaarselt kinnistusraamatu kanne.
Näide 2
Proua Schmidti poeg saab soods alt osta oma ema kõrval asuva kinnisvara. Oma unistuste majaplaani elluviimiseks peaks ta ehitama oma ema kinnistule kinnistupiiri lähedale. Sellele ei ole vastuväiteid, küll aga ehitusametil, kuna ehitajana on ta seadusest tulenev alt kohustatud hoidma minimaalset kaugust külgnevate kinnistute piiridest. Siin saab tema ema nüüd anda ehitusametile ühise ehituskoormuse kohaldamise kohustuse. Nii lahustab ema kahe kinnistu vahelise piiri ja poeg ei pea enam ehitamisel sellega arvestama.
Näide 3
Kaks abielupaari, kes on sõbrad, on ostnud kaks üksteise taha jäävat maatükki, millele sooviksid ehitada. Arenduseks tänav alt tagumisele kinnistule ligipääs puudub. See tähendab, et kaablid jõuavad tagumise kinnistuni ainult esiosa kaudu. Siin võiks paar kokku leppida nn servituudis, mis näeb seaduslikult ja püsiv alt ette struktuurse ümberpaigutamise üle esimese kinnistu. Kulude kokkuhoiu eesmärgil otsustavad uued kinnistuomanikud ehituse kombineerida. Need kaks kinnistut muutuvad ehitusõiguse mõttes üheks kinnisvaraks. Sellest tulenev alt on vaja arendada ainult esiosa. Tagumise kinnistu saab nüüd sellega ühendada.
Rakendus
Ühenduste moodustamise koormuse taotlemise kohta ei saa reeglina siduvat teavet esitada, kuna üksikutel liidumaadel võivad nõuded olla erinevad. Järelikult on järgnev teave mõnes punktis ainult juhiseks. Enne taotluse esitamist on soovitatav hankida täpset teavet vastutava asutuse kohta.
Vastutus
Ühist hoonekoormust saab taotleda vastutava ehitusameti või valla ehitusjärelevalve asutuse kaudu.
Taotleja
Avalduse võivad esitada kõik kaasatud kinnisvaraomanikud. Kes avalduse esitab, on tavaliselt ka tekkinud tasude arve saaja.
Igal juhul peab kinnisvaraomanik, kelle kinnistu on “koormatud”, oma allkirjaga eraldi blanketil märkima ehitusvalmiduse. Tehnilises kõnepruugis nimetatakse seda "ehitustöövõtjaks". Mõnes linnas/riigis kutsutakse ehitusettevõtja pärast kliendi avalduse esitamist isiklikule kohtumisele, et anda allkiri ja saaks seda otse autentida. Kui ehitustöövõtja elab kaugemal, saab allkirja anda kodu lähedal asuvas ehitusametis ja seal tõestada. Alternatiivina võib allkirja kinnitada ka notaris.
Dokumendid/esitatavad dokumendid
- Täidetud ja allkirjastatud taotlusvorm
- Ehitustöövõtja ehituskoormuse deklaratsioon koos allkirjatõendiga
- Kõigi asjassepuutuvate kinnistute kehtiv kinnistusraamatu väljavõte (ei tohi olla vanem kui kolm kuud)
- Kõigi asjassepuutuvate kinnistute katastriväljavõtted
- Asendiplaan viies eksemplaris koos märgistuse ja koormatava kinnistu mõõtmetega
- Ehitusametist olenev alt võib sellest tulenevate tasude kohta nõuda eraldi kuluarvestuse vormi
- Kui tegemist on äri- või ühistuvaraga, tuleb esitada äri- või ühisturegistri väljavõtted
Redigeerimisprotsess
Kui kõik vajalikud dokumendid ja allkirjad on olemas, algatab ehitusjärelevalve amet nn ehitusloa menetluse. Menetlusaeg võib olenev alt töökoormusest ja üksikjuhtudest suuresti erineda. Keskmiselt võib eeldada, et töötlemisaeg on neli kuni kuus nädalat.
Avalduse rahuldamisel tehakse kanne ehituskoormuse registrisse ja ühistu hoonestuskoormus muutub õiguslikult siduvaks.
Kulud
Sõltuv alt omavalitsusest, halduskoormusest, majanduslikust väärtusest või muudest ehitushüvedest koostatakse kulud tavaliselt individuaalselt. Need varieeruvad 60 euro ja 500 euro vahel. Tasu tagastatakse ka juhul, kui ehitustööde teostaja mõtleb pärast taotluse juba esitamist ümber ega kirjuta alla ehitise koormise deklaratsioonile. Ehituskoormusregistri kannete kohta on võimalik küsida kirjalikku teavet. Siin tuleb jälle tasuda 15–50 eurot.
Nõuanne:
Ehitusloa menetluse tulemus tehakse taotlejale teatavaks kirjalikult ja vähem alt ehituskoormuse registri kanne tehakse ehitusametile teatavaks kirjalikult. See on juba siduv ja ühistu ehituskoormus on juriidiliselt siduv, mistõttu pole vaja täiendavaid tõendeid ehituskoormuse registrist.
Assotsiatsiooni ehituskoormus pärimise või müügi korral
Kui müügi või pärimise teel toimub vara omanikuvahetus, milleks varaühistu kohustus võeti, jääb see muutumatuks ja eksisteerib edasi. Selle eesmärk on kaitsta "valitseva" vara omanikku. Sellega tahetakse vältida seda, et naaber peaks halvimal juhul oma maja või selle osad lammutama, kui kohustus peaks lõppema, kui see ehitatakse üle (endise) kinnistupiiri.
Ühistu ehituskoormuse kustutamine
Kui ühele või mitmele kinnistule on registreeritud ühistu hoonestuskoormus, saab selle teatud tingimustel kustutada. Järgmised nõuded peavad olema täidetud:
- Algselt planeeritud ehitust ei toimu (põhjus on kõrvaldatud)
- Puudub avalik huvi säilitada ühistu ehituskoormus
- Tuleb anda vastutava ehitusjärelevalve asutuse nõusolek
Mõju kinnisvara väärtusele
Kuna ühise ehituskoormusega on seotud vähem alt kaks kinnistut, siis tavaliselt tähendab see seda, et ühel osal on puudus ja teisel eelis. Eelis on "domineerival" kinnistul, kuna see saab kasu kinnistu piiri eraldamisest naaberkinnistust. Tulemuseks võib olla kinnisvara väärtuse tõus.
Kinnistu, millele on registreeritud ehituskoormus, kaotab õiguse selgele piirjoonele naaberkinnistust. See võib potentsiaalselt vähendada kinnisvara väärtust.
Sõltuv alt üksikjuhtumist ja arengust ei toimu alati väärtuse vähenemist. Arvestada tuleks sellega, et ühtne ehituskoormus pakub suuremat paindlikkust arendamisel, mis ilma selle ehitusõiguse lepinguta poleks võimalik. Kas ja kui suures ulatuses võib eeldada, millise vara väärtuse langust või väärtuse suurenemist võib ette näha, saab kindlaks teha eksperdi ja vastava akti abil.
